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论小产权房的法律风险及其规制
  • 论小产权房的法律风险及其规制
  • 文章片段: 论文简介:论小产权房的法律风险及其规制法学论文的风险,并且其弊端正?#25214;?#26174;现。目前,小产权房已从幕后走到前台,?#29616;?#24178;扰了我国正常的房地产市场秩序,到了非解决不可的地步。  【关键词】小产权房;法律风险;理由;出路  文章编号:1673-0380(2014)02 -0180-03  十八届三中全会通过的《 关于全面深化改革若干重大理由的决定》提出,建立城乡统一的建设用地市场,在

论小产权房的法律风险及其规制

小产权房的法律风险及其规制【摘 要】在古代仁人志士就?#23567;?#23433;得广夏千万家,大庇寒士俱欢颜”的道德理想,在现代社会住房更是人类生活的必须用品。随着城市化进程的加快和城乡统筹发展,一方面住房需求和逐利动机刺激着开发商盲目开发中高档房屋并抬高房价。另一方面由于政府怠于履行住房保?#29616;?#36131;而使大多数中低收入者“望房兴叹”。 因此,作为土地增?#36947;?#30410;诱惑下作出的本能性的反射行为,小产权房应?#30805;?#29983;。但是,小产权房存在着?#29616;?#36829;法性和巨大的风险,并且其弊端正?#25214;?#26174;现。目前,小产权房已从幕后走到前台,?#29616;?#24178;扰了我国正常的房地产市场秩序,到了非解决不可的地步。
  【关键词】小产权房;法律风险;理由;出路
  文章编号:1673-0380(2014)02 -0180-03
  十八届三中全会通过的《 关于全面深化改革若干重大理由的决定》提出,建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,?#24066;?#20892;村集体经营性建设用地出让、租赁、入股。这为未来中国房地产市场的发展指明了方向,?#27493;?#21152;快农村建设用地用交易的形成,为解禁农村集体经营性建设用地流转让、租赁、入股等创造了条件,有利于实现农村集体土地与国有土地“同地、同价、同权”。但是中国土地制度改革是渐进式的,不可能一步到位,相应的法规修订和出台在短期内是不可能完成的。在我国产销两旺的小产权房自2007年宋家庄画家村案以后再次成为业界关注焦点。很多人据此认为小产权房可以直?#30001;?#24066;交易了。但是,值得注意的是毕竟小产权房不同于 “大产权房?#20445;?#21448;不同于农民利用宅基地自建的房屋,那?#35789;?#20843;届三中全会通过的《决定》到底有没有给小产权房合法化打开了一扇法律窗口呢?因此,在浓重的改革氛围下,市场环境的刺激下,小产权房的出路触动着人们的神经,也引发各方猜想。
  一、小产权房概述
  (一)小产权房的概念
  “小产权房?#20445;?#20063;称“乡产权房?#20445;?#26159;指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产,即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义 的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。从严格作用上来说,小产权房不是一个法律概念,它是相对相对于大产权房而言。小产权房一般位于城市近郊,房价相对低廉得多。小产权房一般?#31185;?#26041;米只售两三千。
  近年来,与?#31449;?#22686;的房价让城镇?#29992;?#31378;息,大多数中低收入阶层“望房兴叹?#20445;?#25110;不堪成为房供按揭的“房奴”。因此,在时代背景的酝酿下“小产权房”应?#30805;?#29983;。据全国工商联调研数据显示,从1995年到2010年,全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。其?#23567;?#21313;一五”时期,小产权房竣工规模就达到2.83亿平方?#20303;1]尤其在十八届三中全会开幕前,国务院发展研究中心“383”改革方案中提出“?#24066;?#20892;村集体土地入?#23567;?后,全国一些地方农村小产权房买卖似乎更加活跃。
  (二)法律性质?#27835;?br>  我国《土地管理法》第43条和《城市房地产管理法》第2条集体建设用地只有被国?#33402;?#25910;转化为国有土地才可以从事房地产业。小产权房的建设未经国?#33402;?#25910;?#20013;?#36716;变为土地所有权性质,亦未经过国家土地管理部门的批准。因此,备受争议的小产权房交易行为因违反行政法规的强制性规定是无效的。
  小产权房经过事实修建行为,没有经过审批,在集体土地上修建不动产建筑甚至成片开发称之为违法违章建筑,这是不合法的。但是?#25910;?#35748;为小产权房还是应该受到?#27573;?#26435;法?#27675;?#26377;制度的保护。占有制度的核心?#23548;?#19978;保护的就是非法占有,如恶意?#21152;小?#20182;主?#21152;小?#20381;据占有制度,就是开发商占了别人的地修建了不动产建筑,自己居住或者出租或者出让,其中所获取的如租金、卖房款的?#25214;?#20173;归他所?#23567;?#22914;一个人未经审批在集体所有的土地上修建不动产建筑,所收取的租金、出让房屋的费用都归他所?#23567;?#20294;是他要做一种预期,进行利益的衡量,如要罚款,那会罚多少呢?假如罚款10万,但是房子卖了50万,这当中也有了40万的差价。此时立法就直接给了他一个?#21344;洌?#23601;可以赚到40万。所以这是我国目前立法的漏洞,但是我们绝不能用立法的漏洞去排斥别人的权利。换句?#20843;擔?#31435;法者的疏忽绝对不能成为剥夺、限制公民权利的理由!如果罚款100万,房?#21448;?#33021;卖50万,他还得赔50万,这样他肯定不会去做了。也就是说这是行政法和物权法公私?#25945;?#36335;的选择理由。假设所有的小产权房都是违法违章建筑,那么从法律上特别是?#27573;?#26435;法》的基本理念,它还是受法律保护的,还是一种占有上的权利。
  (三)产生的理由
  尽管,国家对小产权房?#25159;?#30340;是否定态度,不?#24066;?#20854;进入市场交?#20303;?#20294;是,小产权房仍是屡禁不止。真正的法源是民众信念,民众信念成为人们准确发现行为界限及具体情况中合法性的
  • 文章片段:行利益的衡量,如要罚款,那会罚多少呢?假如罚款10万,但是房子卖了50万,这当中也有了40万的差价。此时立法就直接给了他一个?#21344;洌?#23601;可以赚到40万。所以这是我国目前立法的漏洞,但是我们绝不能用立法的漏洞去排斥别人的权利。换句?#20843;擔?#31435;法者的疏忽绝对不能成为剥夺、限制公民权利的理由!如果罚款100万,房?#21448;?#33021;卖50万,他还得赔
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